К середине лета рынок недвижимости снова оказался на распутье

К середине лета 2011 года рынок недвижимости Москвы и России снова оказался на распутье, как, впрочем, и вся макроэкономическая ситуация в целом. Так, первое полугодие 2011 года, казалось бы, окончательно убедило всех, что кризис закончился – по крайней мере пресс-релизов и статей с такой формулировкой было хоть отбавляй. Для такой точки зрения есть немало формальных причин: и почти двукратный рост цен на нефть с прошлого лета, и укрепление рубля, и повышение покупательной активности населения, и улучшение общего настроя в деловых кругах. Вот только стоимость квадратного метра как один из наиболее надежных и консервативных индикаторов экономического состояния общества почему-то не торопится весь этот оптимизм поддерживать, что наводит на серьезные размышления.

По данным аналитического центра www.irn.ru, за первое полугодие 2011 года долларовые цены на недвижимость в Москве прибавили около 10%, перевалив таки за отметку 5.000$ за квадратный метр. Значение индекса стоимости жилья в июне (среднее за месяц) составило 4.986$, в конце месяца (на последнюю неделю июня) – 5.025$. Впрочем, если принять во внимание, что курс доллара потерял за эти полгода примерно те же 10% (с 30-31 рубля за доллар на начало года до 27-28 рубля к лету), то никакого реального роста в общем-то не остается.

Примерно такую статистику в отношении рублевых цен на квартиры в Москве как раз и приводит журнал о недвижимости www.metrinfo.ru. Так, средний уровень цен на московское жилье колебался в течение всего 1 полугодия в пределах коридора 132-142 тысячи рублей за метр. Более того, как четко показывает график цен на жилье в Москве, в этом коридоре стоимость столичного квадратного метра находится уже с начала лета прошлого года, не демонстрируя устойчивой тенденции к росту, в отличие от периода с лета 2009 по лето 2010 года. Также следует отметить, что устойчивого роста не показывает и недвижимость регионов России. Несмотря на небольшой формальный рост цен, по сути, продолжает стагнировать и мировой рынок недвижимости. 

Какие цены более показательны – долларовые или рублевые? Или проще говоря, должны ли мы констатировать наличие роста цен на недвижимость в Москве и России или же утверждать, что роста в общем-то и нет и весь год рынок стагнирует? Однозначный ответ дать сложно. Говоря, например, о росте цен на нефть почти вдвое (с 60-70$ за баррель прошлым летом до 127$ в максимуме этой весной), мы имеем в виду рост именно в долларах, а не в рублях. И сравнивая динамику цен на недвижимость в Москве и России с другими макроэкономическими показателями, правильнее исходить из долларовых цен. Впрочем, сразу же бросается в глаза, что почти двукратное подорожание нефти и 10% роста стоимости квадратного метра явно не коррелируют. Аналитический центр IRN.RU уже не раз отмечал, что прямая связь между ценами на нефть и ценами на недвижимость отсутствует.

Если же говорить о ценах для тех, кто собирается купить квартиру в Москве или Подмосковье, то в этом случае показательны рублевые цены, хотя нередко московская недвижимость продается и за доллары, и за евро. Но с точки зрения покупательского спроса и уровня платежеспособности населения рублевые цены показывают, что расти в общем-то некуда и не с чего. Есть, разумеется, отдельные сегменты рынка недвижимости, в которых рублевые цены показали за минувшие полгода устойчивый рост, но их немного. В первую очередь, это новостройки Москвы и Подмосковья экономкласса, которые за год прибавили в цене 10%-15%-20% даже при отсутствии явно выраженного общерыночного роста по причине продвижения строительства, развития инфраструктуры микрорайона, а также нередко рекордно низкой начальной цены.

Если же посмотреть динамику цен по типам жилья, то никакой четкой системы не наблюдается. Так, в наибольшем приросте за первое полугодие - двухкомнатные и многокомнатные квартиры, а в наименьшем – трехкомнатные и однокомнатные. Учитывая, что цена квадратного метра однокомнатных квартир обычно максимальна, а многокомнатных за счет большей площади при прочих равных условиях минимальна, то происходит просто незначительное выравнивание цен. При этом средняя цена по многокомнатным квартирам выше, чем по остальным категориям, за счет того, что в нее попадает больше современных и более дорогих домов.

При этом сам сегмент «современные монолитно-кирпичные дома» оказался в аутсайдерах роста, даже несмотря на многочисленные разговоры про запрет строительства жилья в Москве и падение объемов строительства. Причина – опять же нередко изначально завышенные цены на современные новостройки Москвы бизнес-класса. А вот «сталинки» и кирпичные дома советской эпохи, которые сильнее просели в кризис, в большей мере отыграли падение. Но так или иначе все подобные незначительные различия в динамике цен демонстрируют скорее процесс послекризисной утряски рынка – одни квартиры прибавили в цене больше, другие – меньше, какие-то не прибавили вообще, причем все такое жилье нельзя разбить на четкие категории. Скорее большее или меньшее движение по цене связано с локальной конъюнктурой рынка – местным факторами и текущими особенностями спроса и предложения в конкретном районе. Анализировать эти процессы в режиме онлайн позволяют такие сервисы, как «Аналитический паспорт района», «Рейтинги районов по стоимости жилья», «Сравнение районов по динамике цен на квартиры».

Если же говорить о динамике цен по округам и районам за первое полугодие 2011 года в целом, то
больше прибавили в стоимости все же относительно недорогие спальные районы и округа. Так, в лидерах прироста Юго-Восточный округ, Северо-Восточный округ и все районы за МКАД. Среди районов: Новокосино, Косино-Ухтомский, Кожухово, Печатники, Теплый Стан, Рязанский проспект, Куркино, Молжаниновский, Останкинский, Ростокино, ВДНХ, Ново-Переделкино, Внуково, Медведково, Жулебино, Некрасовка, Марьино, Капотня и другие.

При этом в аутсайдерах оказался Центральный округ, а также Северо-Западный округ и Северный округ. Престижные и догоняющие центр Москвы по цене жилья Западный округ и Юго-Западный округ – на средних позициях. Среди аутсайдеров по районам Москвы в 1 полугодии оказались Полежаевская, Беговая, Тверская, Пушкинская, Чеховская, Маяковская, Охотный Ряд, Китай-город, Кузнецкий Мост, Лубянка, Площадь Революции, Театральная, Октябрьская, Добрынинская, Павелецкая, Серпуховская, Бауманская, Басманный, Донской, Ленинский проспект, Шаболовская и другие.

Рейтинги округов и районов г. Москвы в июне 2011 года >>

Как отмечал еще месяцем ранее обзор по недвижимости за май от IRN.RU, сейчас почти в равной мере возможна реализация как оптимистичного, так и пессимистичного сценария на рынке недвижимости Москвы, Подмосковья и России. И зависеть исход будет даже не от событий самого рынка недвижимости, а от макроэкономического вектора.

Взять к примеру падение объемов строительства жилья в Москве, которое в прошлом и в этом году носит рекордный характер даже по сравнению с девяностыми и периодом дефолта 1998 года. И какова реакция цен? Никакой! При подобном сокращении предложения новостроек на рынке в 2001-2008 годах цены подскочили бы в разы, а за последний год в рублях рост отсутствует, в долларах – рост незначителен. Более того, после громких запретов на строительство жилья в пределах ТТК этой весной все ожидали, что оставшиеся новостройки взлетят в цене, торопились поднять цены предложения. Каков итог? Центральный округ за 1 полугодие в аутсайдерах по приросту цен, уступает даже спальным районам и районам за МКАД, сегмент современных монолитно-кирпичных домов тоже. Что все это значит?

Еще в начале осени 2008 года аналитический центр IRN.RU опубликовал статью со смелым названием «Сокращение объемов строительства в Москве больше не сможет поднимать цены». Эту статью крайне полезно перечитать именно сейчас – минувшие 3 года блестяще подтвердили ее основной тезис: «Правило «строим меньше – цены выше» в Москве больше не работает»! Тогда, еще до начала кризиса 2008 года, никто даже в страшном сне не мог предположить, что объемы строительства в столице сократятся настолько сильно. Как, впрочем, мало кто верил, что московская недвижимость может упасть в цене. Но факт состоит в том, что сейчас объемы строительства в столице втрое ниже, чем до кризиса, и в полтора раза ниже объемы строительства в целом по стране, а цены на жилье даже не торопятся дорасти до докризисного уровня. И причина совершенно очевидна: недвижимость уперлась в предел эластичности по цене, оторвалась от реальной платежеспособности основной массы реальных покупателей даже при наличии ипотеки. А потому даже если вообще не строить, то покупать все равно смогут только единицы и им вполне хватит предложений вторичного рынка.

Все это важно для понимания среднесрочных перспектив рынка недвижимости по очень простой причине. Дальнейший рост цен может иметь место уже не за счет внутренних факторов рынка недвижимости, как-то неудовлетворенный спрос на жилье, предпочтения покупателей или сокращение предложения, а во многом только за счет факторов внешних. Цены на нефть, металлы и акции компаний выросли за последние 2 года не потому, что эти компании стали эффективнее работать, а за добычу нефти рабочим стали вдвое больше платить, но потому, что правительства влили в финансовую сферу огромный объем ликвидности. Америка активно печатает доллары под эгидой программ количественного смягчения (QE), Европа делает то же самое в виде бесконечных кредитов и реструктуризации долгов южных стран-банкротов, которые давно уже проедают больше, чем зарабатывают, как, впрочем, и США. Россия похожим образом накачала ликвидностью банковскую систему за счет резервов стабфонда.

И если все эти процессы продолжатся, то есть банально будет нарастать инфляция за счет роста денежной массы, то и недвижимость пойдет вверх по цене вслед за ней. Московская недвижимость имеет все шансы дополнительно прибавить в цене за счет перетока части инвестиционных денег с фондового рынка на волне коррекции последнего, а также за счет освоения предвыборных денег. Поэтому аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» и сделал прогноз о том, что жилье в Москве и Московской области за ближайший год имеет шанс подорожать еще на 15%-20%-25%. Но, как уже отмечалось не раз, подобное подорожание на временном ажиотаже, на инвестиционных деньгах и на пределе платежеспособности реального спроса чревато последующим падением цен и стагнацией, как это уже имело место в 2007 году после рекордного роста 2005-2006 годов и после кризиса в конце 2008-го и в 2009 году.

Важно также обратить внимание, что американские программы количественного смягчения заканчиваются в середине этого лета и информации об их продлении пока не появилось. Европа спасает своих южных соседей вроде как «последний» раз, да и в нашей стране накачка банков ликвидностью закончилась. Ведь кризис то прошел, закончился, а значит, и финансовая помощь вроде как больше тоже не нужна. Но, как известно, именно тогда, когда все поверили в светлое будущее и новый неизбежный рост, кризис имеет все шансы вернуться.

Были ли решены за эти 3 года те самые проблемы, которые породили кризис? Выросла ли производительность труда, стали ли компании и чиновники эффективнее работать, а население – лучше жить и больше зарабатывать? Причем все это имеет отношение даже не столько к нашей стране, а к той же Америке и Европе, которые потребляют российскую нефть и являются источником основных инвестиций. По многим прямым и косвенным показателям – нет. Проблемы не решены, а «спрятаны под ковер». А значит, стоит перестать выделять (то есть печатать) деньги для очередной поддержки, и все снова может покатиться вниз, включая и мировые цены на нефть, и иностранные инвестиции в Россию. Но при таком развитии событий иссякнет и объем свободной ликвидности нашей стране, и профицит бюджета, которые может аккумулировать рынок недвижимости Москвы и России для повышения стоимости квадратного метра.

По мнению специалистов аналитического центра www.irn.ru, в нынешней ситуации маятник снова может качнуться как в одну, так и в другую сторону. А понимание сценария, по которому пошло развитие событий, появится, скорее всего, ближе к осени и во многом оно будет связано с макроэкономическим вектором. Если на волне печатания все новых и новых денег под эгидой программ спасения должников еще больше разгонится инфляция и вырастут цены на все, то не отстанет и недвижимость. Если программы финансовой поддержки не получат активного развития и будут сворачиваться, то все рынки, как и недвижимость, скорее всего, уйдут в жесткую стагнацию с той или иной величиной коррекции цен. И разумно всегда иметь в виду такой вариант развития событий.

• Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>